今年も春の引越しシーズンを迎え、満室経営のチャンスが訪れましたwithコロナの時代になり賃貸市場も変化してきています年に一度の機会を逃すことなく、確実に空室を埋めたいとお考えの方も多いと思います。そこで、今日は「空室対策５ステップ」と題しまして対策と手順を書いていきたいと思います

①ターゲットの見直しと拡大

・４月の満室を目指すにあたって検証したいのが、「ターゲットの見直しと拡大」ですwithコロナの時代になり、あおりを受けた学生や外国人向け物件はターゲットの見直しが必要になるでしょう。これまでの概念にとらわれるのではなく、柔軟は発想が必要です高齢者、楽器可、DIY可など募集の間口を広げれば、空室対策の選択肢に幅が広がります。レッドオーシャンの中で値下げ合戦に巻き込まれ、結局は繁忙期に入居が決まらない。そのような最悪のシナリオにならないよう、多くの方に興味を持ってもらえるよう確率を上げていきましょう

賃貸業界もwithコロナの時代に突入し、変化が大きくなっています。これまでの空室対策は当たり前となり、新たなニーズが生まれてきていますその変化の中でも、この繁忙期を勝ち抜くための対策をご紹介してきました。皆様の物件はいかがでしょうか。是非、まだ対策が出来ていない方は参考にしてみてください

賃貸経営において必要不可欠な建物の修繕

皆さんは、その建物にかかった費用を経費化できる「修繕費」と経費化出来ない「資本的支出」の違いをご存知でしょうか

固定資産を修繕した場合、その全てが「修繕費」＝経費として認められるわけではありません。場合によっては「資本的支出」＝減価償却と判断されることがあります。

そして、キャッシュフローや銀行交渉などに大きく影響が出てきます

今日はその「修繕費」と「資本的支出」の違いについて書いていきます。

【修繕費】

修繕費とは、建物の「維持管理」や「元の状態に戻す」ための原状回復費用などとなります。

【資本的支出】

資本的支出とは、建物の改良や修理をすることにより耐久性を高め「使用可能な期間を長くした」または「価値を増加」させた費用を言います。

それでは、具体的にどのようなケースが「修繕費」「資本的支出」に該当するのでしょうか

次はより明確な判断基準について書いていきます

修繕費になるのか？それとも資本的支出になるのか迷うケースもあります

判断が難しい場合は以下の判断基準があります

国税庁は、20万円に満たない修理、改良の支出を「少額又は周期の短い費用」として、修繕費として経費計上することを認めています。

国税庁は、「その修理、改良などがおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既住の実績その他の事情からみて明らかである場合」には、前述と同様に「少額又は周期の短い費用」として認めています。

前期末取得価格とは、前事業年度終了時の、その固定資産の取得価格を言います。購入した値段から、前年度までに資本的支出を行っている場合はその額を足し、減損していれば差し引きます。

賃貸経営に修繕、修理は付きものです。物件の収益性の維持または向上させるためには適切な判断が求められます

「修繕費」を経費として計上出来れば、利益を圧縮し『節税』にも繋がります。

ただ、申告上の利益圧縮は不動産投資において事業パートナーと言える、『銀行評価』に大きく影響します

資本的支出＝減価償却となることから、B/S（貸借対照表）の資産として計上（取得原価に含める）されます。と言うことは、融資審査の一つの基準である借入金の返済財源＝《当期純利益+減価償却費》に寄与することになります

この両者の関係性（トレードオフ）を正しく理解して賃貸経営を行っていくことが非常に大切です

最近は不動産の売却相談も増えてきましたその中で、『相続登記が完了していない不動産』に関する内容も多くあります。

相続登記が終わっていない不動産はすぐに売却することが出来ず、まずは相続登記をする必要がありますまた、所有者が登記を放置したことで、高齢になりで認知症などを患った場合は成年後見人の選定が必要になるなど非常に手続きが難しくなります

今日は、相続を進めるにあたって大事な「相続登記」について少し書いていきます

【相続登記とは】

・所有者が死亡した不動産について、所有権が相続人に移転したことを公示するための手続きです。

⇒不動産に関する権利関係は、『登記簿』で管理されています。登記簿は法務局で管理されており、地方自治体に死亡届を提出すれば自動で行われるなどはありません。相続人は登記簿の名義を変更する『相続登記』が必要になるのです

【相続登記の現状】

これまで実質的に相続登記は「任意」であり、「義務」ではありませんでした。しかし、この曖昧な決まりにより「所有者不明土地」が増加してしまいました。全国で所有者不明の土地は410万haを超え、広さとしては九州全土と同等と言われているそうですこの「所有者不明土地」の多くは、管理者不在のケースも多く、空き家問題や景観問題などを引き起こしています

この「所有者不明土地」の発生を防ぐこと、既に発生している土地について、円滑に利用する仕組みづくりを目的に、2021年4月に「相続登記を義務化する改正案」が閣議決定しました

施行されると以下の点が大きく改正されると言われています。

⇒相続人が、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請することが義務化されます。これを怠った場合は10万円以下の過料が課せられます。

※遺産分割協議が完了せず、相続登記が出来ないなどの明確な理由がある時は一時的に過料を免れることが出来ます。

⇒所有者の氏名や住所に変更があった場合も変更登記が義務化され、2年以内に手続きしなければ5万円以下の過料の対象となります。

⇒相続で取得した土地を所有権を放棄することで国庫へ帰属させる（国へ返す）ことが可能になります。現在は、土地のみを相続放棄することが出来ません。放棄する場合は現金などのプラスの財産も同時に放棄しないといけないのです。

法改正により、不要な土地だけの相続放棄が認められれば、プラスの財産だけを相続することも可能になります。

※土壌汚染がないこと、埋設物がないことの様々な要件があります。

相続登記を放置することは様々なリスク・デメリットを生みます

皆さんは不動産を売却する際、売主は「境界の明示義務」を負っていることをご存知でしょうか？

境界の明示とは買主へ隣接する土地との境目である隣地境界線をハッキリさせることを言います。境界の明示を怠った場合、買主がトラブルに巻き込まれる場合もあり、最悪のケース訴訟になることも...

それでは、境界の明示はどのように行えば良いか、ここでは記載していきます

境界の明示の主な方法は以下のような方法があります

①全ての隣地所有者と立会い確認をして作成した測量図の他に、境界確認書を作成して自署捺印しそれに基づいて境界を明示する方法。

②全ての隣地所有者と立会い確認をして作成した測量図に全員が自署捺印の上、その写しを交換し、それに基づいて境界を明示する方法。

③隣地所有者と立会い確認をし、その場で境界を明示するが書面や図面を作成しない方法。

④全ての、または一部の隣地所有者の立会い確認もなく、単に現況を測量した測量図を作成する方法。

※③.④は境界が確定しているとはならず、絶対にトラブルにならないとは言い難い…

不動産を売却する場合、隣地との境界線は非常に重要です境界明示義務を果たさなければ売却することが出来ません。義務を怠った場合、買主が境界線を巡って隣人と揉めるケースが多くあります

まずは、隣地との境界に境界標など（杭、ブロックなど）があるか確認してください。地域によっては、境界標などがない場合もあります

境界を正確に確定するには、「確定測量図」が必要になります。現況測量図や地積測量図などでは信憑性が低いこともあります

境界明示は面倒だ...と思う方もいらっしゃるかもしれません。また、相続した不動産は相続人が境界について認識が不十分なことが多いです。

ケースによっては、売主の明示義務を省略することもありますが、資産価値を減少させることにもなり兼ねません

売却を進める前に境界をハッキリさせておくことは売買をスムーズに進めることができ、買主も見つかりやすいメリットがあります

何よりトラブルを防ぎ、自分自身を守るためのものでもあります。ご売却を検討の際は、早めの対応をおススメします

賃貸市場は繁忙期の真っ只中ですね  賃貸経営において、退去が出た際に必ず必要になるお部屋の工事  

皆さんはどのような流れで部屋作りをしていますか   

原状回復工事にとどめるか？リノベーション工事をするべきか？今日は、よくオーナーから質問される退去後の『空室の部屋作り』について書いていきます  

■原状回復工事は『元の状態（入居前）に戻すこと』

入居前に交わした賃貸借契約に基づき、通常通りの使用しながら生活を送る中で生じた傷や汚れか否かによって、費用負担（貸主・借主）が変わってきます。貸主負担となる工事の具体例は、冷蔵庫の裏面の黒ずみや家具の跡がついた床のへこみ。経年劣化による設備の修理や交換が挙げられます。一方、喫煙によるクロスの汚れ黄ばみ、定期的な清掃を怠ったことによるカビなどの汚れは入居者負担で原状回復工事をすることになります。

■リノベーション工事は『部屋の価値をグレードアップさせること』

賃貸業界が取り巻く環境は変化が大きいです。入居者ニーズも多様化してきています。建物の建築当初は最新（流行り）だったお部屋、設備も今となっては古めかしいものになっていることがよくあります。リノベーションは入居者ニーズにマッチした設備やデザインにすることで、部屋の価値を高めることになります。具体的には、和室を洋室に変更し広いLDKにする。また、浴室に浴室乾燥機能を追加したり、インターフォンをTVモニターフォンに変更するなどが挙げられます。

賃貸経営において、オーナーの最大の悩みと言っても良い『空室』。退去後の工事内容（判断）に問題があるケースも多くあります  退去後の工事は当然『費用（コスト）』がかかります。何とか安く仕上げる方法はないか。むしろ、そんなに汚れていないから工事しなくていいのではないか。目先の費用（コスト）に囚われた、安易な判断は『空室を生む原因』となりかねません。そもそも、退去後の工事『目的』は何でしょうか  それは…

となります。物件は当然、築年数の経過と共に劣化していきます。その劣化に歯止めが効かず、物件（資産）価値が下がり、成約率が低下…年間CFは悪化する  悪循環に陥ります  退去後の工事の『目的』を明確にすることは、適切な判断を下すために大事なことと言えます。

目的をハッキリさせた後は、具体的な部屋作りです。大分県の賃貸物件の空室率は20％を超えてきました。今後はますます、空室率は悪化すると言われています。この空室のままになっている部屋のほとんどが市場ニーズ（入居者ニーズ）にマッチしていません  よくオーナーから耳にする内容として、「管理会社の言う通りに工事（通り一遍)した」「私たちの時代はこんな設備なかったから…」「今までこの内容で工事して空室にならなかったから大丈夫だ」

ここで少し話を変えますが…皆さんは「ワークマン+（プラス）」を知っていますか？大分市にもついに進出（出店）されましたね  元々、「ワークマン+（プラス）」は「ワークマン」として建設業界向けの作業服を売っていた会社です。皆さんはひと昔の作業服にどのようなイメージを持っていましたか？機能性は良さそうだけど…デザインがかっこ悪い。そんなイメージがある方は少なくないと思います。ただ近年はデザイン性を重視した商品を開発し成長を続けています  企業としてこれまでの固定観念にとらわれのではなく、成長戦略を打ち出しました。その成長戦略一つがマーケティング戦略（分析）と言われています。「ワークマン+（プラス）」はただ単純にデザイン性を重視した商品を扱っているのではありません。それは「客層（ターゲット）」を変えた（厳密言えば加えた）のです。これまでの建設業界に向けた「作業員（プロの客）」と、ニーズ（需要）が高まりつつあったアウトドア業界に向けた「一般客」に変えた（取り込んだ）のです  

話を戻します。既に大分の賃貸市場でもマーケティング戦略（分析）が必要になってきています  では、どのような部屋（物件）がニーズにマッチしているのでしょうか  

それは市場を細分化し、自分の部屋（物件）に合った（合わせた）潜在的な顧客（ターゲット）に向けて部屋を作ることです  

項目ごとに現状を整理することで『潜在的な顧客（ターゲット）』が見えてきます  そのターゲットに向けた部屋を作る為に工事内容を判断していきます  

しかし、ここでやってはいけないこともあります  

これは、前述した工事の『目的』にそぐわない結果となります。注意しましょう  

賃貸経営を行う上で、退去後の工事は非常に重要です。ここの判断を間違えると、空室を長期化させてしまうことや無駄な費用を支払うことになり経営（CF）を悪化させてしまいます  

空室は工事の内容を理解して、目的を整理しマーケティング戦略（分析）を立て、ニーズにマッチした部屋を作ることで回避（改善）できます。

今後は大分でも訪れるであろう、大空室時代  対策・実行できるオーナーとそうでないオーナーには必ず『経営』に差が生まれてくると思います。