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スタッフブログ

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【賃貸経営】所有物件に退去が出た…空室の部屋作りについて

2021-02-22
カテゴリ:賃貸経営
工事内容の違い
工事業者さんとの打ち合わせ
賃貸市場は繁忙期の真っ只中ですね  賃貸経営において、退去が出た際に必ず必要になるお部屋の工事  

皆さんはどのような流れで部屋作りをしていますか   

原状回復工事にとどめるか?リノベーション工事をするべきか?今日は、よくオーナーから質問される退去後の『空室の部屋作り』について書いていきます  

原状回復工事『元の状態(入居前)に戻すこと』
入居前に交わした賃貸借契約に基づき、通常通りの使用しながら生活を送る中で生じた傷や汚れか否かによって、費用負担(貸主・借主)が変わってきます。貸主負担となる工事の具体例は、冷蔵庫の裏面の黒ずみや家具の跡がついた床のへこみ。経年劣化による設備の修理や交換が挙げられます。一方、喫煙によるクロスの汚れ黄ばみ、定期的な清掃を怠ったことによるカビなどの汚れは入居者負担で原状回復工事をすることになります。


リノベーション工事『部屋の価値をグレードアップさせること』
賃貸業界が取り巻く環境は変化が大きいです。入居者ニーズも多様化してきています。建物の建築当初は最新(流行り)だったお部屋、設備も今となっては古めかしいものになっていることがよくあります。リノベーションは入居者ニーズにマッチした設備やデザインにすることで、部屋の価値を高めることになります。具体的には、和室を洋室に変更し広いLDKにする。また、浴室に浴室乾燥機能を追加したり、インターフォンをTVモニターフォンに変更するなどが挙げられます。
工事の目的を考える
賃貸経営において、オーナーの最大の悩みと言っても良い『空室』。退去後の工事内容(判断)に問題があるケースも多くあります  退去後の工事は当然『費用(コスト)』がかかります。何とか安く仕上げる方法はないか。むしろ、そんなに汚れていないから工事しなくていいのではないか。目先の費用(コスト)に囚われた、安易な判断は『空室を生む原因』となりかねません。そもそも、退去後の工事『目的』は何でしょうか  それは…

①お部屋の価値の維持・向上=物件(資産)価値の維持・向上
②成約率の向上=空室損の改善
③年間CFの向上=収益の最大化

となります。物件は当然、築年数の経過と共に劣化していきます。その劣化に歯止めが効かず、物件(資産)価値が下がり、成約率が低下…年間CFは悪化する  悪循環に陥ります  退去後の工事の『目的』を明確にすることは、適切な判断を下すために大事なことと言えます。
市場ニーズ(入居者ニーズ)にマッチした部屋作り
目的をハッキリさせた後は、具体的な部屋作りです。大分県の賃貸物件の空室率は20%を超えてきました。今後はますます、空室率は悪化すると言われています。この空室のままになっている部屋のほとんどが市場ニーズ(入居者ニーズ)にマッチしていません  よくオーナーから耳にする内容として、「管理会社の言う通りに工事(通り一遍)した」「私たちの時代はこんな設備なかったから…」「今までこの内容で工事して空室にならなかったから大丈夫だ」

ここで少し話を変えますが…皆さんは「ワークマン+(プラス)」を知っていますか?大分市にもついに進出(出店)されましたね  元々、「ワークマン+(プラス)」は「ワークマン」として建設業界向けの作業服を売っていた会社です。皆さんはひと昔の作業服にどのようなイメージを持っていましたか?機能性は良さそうだけど…デザインがかっこ悪い。そんなイメージがある方は少なくないと思います。ただ近年はデザイン性を重視した商品を開発し成長を続けています  企業としてこれまでの固定観念にとらわれのではなく、成長戦略を打ち出しました。その成長戦略一つがマーケティング戦略(分析)と言われています。「ワークマン+(プラス)」はただ単純にデザイン性を重視した商品を扱っているのではありません。それは「客層(ターゲット)」を変えた(厳密言えば加えた)のです。これまでの建設業界に向けた「作業員(プロの客)」と、ニーズ(需要)が高まりつつあったアウトドア業界に向けた「一般客」に変えた(取り込んだ)のです  

話を戻します。既に大分の賃貸市場でもマーケティング戦略(分析)が必要になってきています  では、どのような部屋(物件)がニーズにマッチしているのでしょうか  
それは市場を細分化し、自分の部屋(物件)に合った(合わせた)潜在的な顧客(ターゲット)に向けて部屋を作ることです  

①近隣エリア(物件所在地)の特性…単身者が多いのか?ファミリーが多いのか?学生が多いのか?
②競合する物件の特性…ライバル物件の家賃(相場)、設備、デザインは?
③自社(物件・部屋)の強み・弱み…自分の物件(部屋)が市場より、優れている(強み)点は?劣っている(弱み)点は?
④既存入居者の属性…今までどのような人(入居者)に好まれてきたか?

項目ごとに現状を整理することで『潜在的な顧客(ターゲット)』が見えてきます  そのターゲットに向けた部屋を作る為に工事内容を判断していきます  

しかし、ここでやってはいけないこともあります  

①自分(オーナー)好みの部屋を作る(ニーズにマッチしていない可能性が…)
②費用をかけすぎる(費用対効果)
③入居者にとって危険となる破損、劣化箇所の工事を怠る(メンテナンス不良)

これは、前述した工事の『目的』にそぐわない結果となります。注意しましょう  
最後に
【執筆者】営業部 佐藤準基 CPM®(米国不動産経営管理士) 
賃貸経営を行う上で、退去後の工事は非常に重要です。ここの判断を間違えると、空室を長期化させてしまうことや無駄な費用を支払うことになり経営(CF)を悪化させてしまいます  
空室は工事の内容を理解して、目的を整理しマーケティング戦略(分析)を立て、ニーズにマッチした部屋を作ることで回避(改善)できます。
今後は大分でも訪れるであろう、大空室時代  対策・実行できるオーナーとそうでないオーナーには必ず『経営』に差が生まれてくると思います。

【賃貸経営】CF(キャッシュフロー)分析で現状を可視化

2021-02-13
カテゴリ:賃貸経営
CF(キャッシュフロー)分析で現状を可視化
前職時代(金融機関)のエピソード  
当時の支店では大口融資先(不動産)あたる会社に、年に一度の決算書を預かりに行った際、当期純利益がギリギリ黒字。

「えっ…この数字(当期純利益)だったら、減価償却費を加味(返済財源)してもCF(キャッシュフロー)はマイナスやん…自己査定がややこしいな…」

と思い、一年間の入居率はどんな感じで推移しましたかとヒアリング…

「何部屋か退去はあったけど、すぐに入居が決まったし、ほぼ満室で推移したかな 

「えっ…じゃあ何で利益こんなに少ないんだ。。」

支店に帰って、数字をよく分析…
「修繕費が前年比でかなりアップしているな…広告宣伝費も増えてる…家賃収入も下がってるな…」

後日、融資先に訪問し問題点をヒアリングしてみたところ…

「修繕費は管理会社から請求がきたものをそのまま支払っていただけだから、高くなった原因はよく分からない。家賃収入は家賃を下げないと空室が埋まらないと言われたから…   」

当時は自己査定の対象先も多く、これ以上時間をかけていたら仕事が回らないと思い、何とかどーにかこーにかして自己査定はパスしました  ←(だいぶ、話を省いていますが(笑))

少しエピソードが長くなりましたが、今日の本題に入ります。
賃貸経営は当然CF(キャッシュフロー)を増やしていくことが重要です  (手残りを増やす)

僕たちが賃貸経営の相談を受けた際や管理業務で重要視している分析の一つ、CF(キャッシュフロー)分析。
CPM®(米国不動産経営管理士)では、序盤にこのCF分析を叩き込まれます  

CF分析は収入と支出を細分化し、物件運営を可視化することが出来ます  

・満室賃料は適正か(市場の相場家賃との乖離はないか)
・空室損や未回収(滞納)はいくらか
・運営費はどうか(管理費、広告料、固定資産税、修繕費など)
・融資返済状況はどうか(金融機関への年間返済額)
etc…

このCF分析で物件運営を可視化することで、問題点を抽出できます  
ここで最初にお話したエピソードに戻ります。

当時(前職)の僕は、前年比で修繕費が上がっている、家賃収入が下がっていることは当然分かりました。ただ、不動産管理のプロではないですから、その修繕費のアップは一過性のもので、今回はたまたまだろう(適正だろう)。家賃の引下げも満室にするための効率の良い施策だからしょうがないと思っていました。

今考えれば、浅はかな考えですね(笑)
このオーナー(融資先)は典型的な負のスパイラルに陥っていました  
このCF分析が出来ない管理会社は当然オーナーのCFなんて把握していないですから、空室が出た際「家賃の値下げ」「広告料のUP」「有効性が低い修繕(利益率の高い)の提案」などを行ってきます。これは全てオーナーのCFを悪化させます  

◎収入を減らし、支出が増える提案(オーナーのCFを読み取っていない)をする「管理会社」
◎融資先への期中管理が追い付いておらず、具体的な問題点(改善策)が分からない「金融機関」

これは僕の経験から思うことです  当然、全てのオーナー(融資先)がこの通りではないと思います。しかし、賃貸経営においてCFを可視化して現状を把握することは非常に重要ですし「賃貸経営を安定させる第一歩」だと思います。

営業部 佐藤

【賃貸経営】目標・目的を考える

2021-02-10
カテゴリ:賃貸経営
賃貸経営は目標・目的が大事★
人は何かを始める(始めた)時は何かキッカケがあると思います  僕は小学校2年生から野球を始めました。小学校1年生まではサッカー部に入ろうと思っていました。でも、父親が野球をやっていたこと、仲良くなった友達がみんな野球好きだったことがキッカケで野球を始めました。そこから約20年以上野球をやっていました。最近は全然ですが…  

皆さんは賃貸経営(不動産投資)を始めた(始める)キッカケはどんな理由ですか?

・CFを得たい
・相続対策
・資産活用
・投資の一環
・将来不安

など、人それぞれだと思いますが、環境の変化や周囲の影響もあったと思います  
では本題に入ります。皆さんは賃貸経営(不動産投資)する上で目標・目的はありますか?
簡単には目的は最終的に成し遂げようと目指す到達点を意味します。対して、目標は目的を達成するために設けた具体的な手段(指標)です。

小学校2年生の時のキッカケで始めた野球。当然、高校野球をやっていました。甲子園出場を目指して練習に明け暮れた日々。甲子園出場=目的として、1年生でベンチ入りするぞとか、2年生の時にはレギュラーとるぞ、3年の夏には4番でキャプテンなど=目標を立てていたのを思い出します。(当時は目標・目的の意味など考えてませんでした 

賃貸経営(不動産投資)も目標・目的の設定が非常に大事です。例えば、現在40歳の方が賃貸経営(不動産投資)を始めるとします。定年(60歳)までに老後資金3000万円を貯めることを「目的」にしたとします。
その「目的」達成の為に、3年後には物件を3棟購入(保有)して年間CF300万円得る「目標」を立てる。そうすることで行動が具体的になってきます。来月あるセミナーに参加して賃貸経営(不動産投資)の勉強をしよう。1ヶ月で10件の不動産屋さんを訪問してみよう。銀行開拓の為に1ヶ月以内に事業計画書を作ろうなど。行動策がどんどん出てきます  
「目的」は長期的なもの、「目標」は短期的なものとして捉えると良いかもしれません  

まずはご自身の賃貸経営(不動産投資)に対する「目的」を再確認し、そこから適切な「目標」を立てていくことをおススメします  細かい「目標」達成が「目的」へと近道だと思います  

営業部 主任
佐藤


テレワークを始める方におススメ(*^-^*)

2020-04-09
カテゴリ:民泊
テレワークを始める方におススメ(*^-^*)
緊急企画きらきらコロナに負けない3つのびっくりマーク(吹き出し)
 
お家だとお仕事が捗らない という方におススメ2つのハート民泊物件のスペース貸しを始めました上に曲がる右矢印(赤)
民泊物件ですので、キッチンやトイレ、お風呂、もちろんwifiも付いてますウィンクしたニンマリ顔
1~10人まで対応可能ですOK
長期利用も相談可能です点滅している星
※別府市内限定です。
 
お問い合わせはこちらまで梅

新社会人・新生活を始める方におススメ(^^)/ お引越しの際のお役立ち情報☆

2020-03-27
カテゴリ:賃貸
こんにちは!
 
引越しシーズンということで前回「引越しのコツ」①で
「荷造りはいつから始めたら良いのか」「何から詰めていけばスムーズに荷造りを進むのか」
をお話しました!
今回も様々な疑問を解決します点滅している星
 
【ダンボールの選び】
荷造りは、ダンボール選びが重要になります!
『大は小を兼ねる』といいますが、大きいダンボールばかり選んでしまうと
引越し当日「重くて持てない…汗」ということになりかねませんギクッとしたマーク
なので、軽いものは大きなダンボールに、重いものは小さいダンボールに
を意識して荷造りを進めていくことがポイントです点滅している電球
 
【段ボールには行き先を】
荷造りが終わったダンボールには、どこに運び込むのかを記載しておけば
作業がスムーズに進みます!
 
・文字がはっきりみえる太字のマジックを使う
・ダンボールの側面に書く
・食器や壊れやすいものには赤のマジックで【ワレモノ】と書く
この3点がポイントになりますきらきら
 
前回から引越しのコツをお話してきましたが、いかがしたでしょうか赤いはてなマーク色とりどりのきらきら
 
引越しには事前準備が大事です!
スムーズな引越しが行えるように計画をしっかり立てておきましょう突風
 
 
 
 
 
 
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