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【賃貸経営】建物の修繕...賃貸経営における修繕費と資本的支出の違いについて

2021-09-25
カテゴリ:賃貸経営
修繕費と資本的支出の違い
賃貸経営において必要不可欠な建物の修繕
皆さんは、その建物にかかった費用を経費化できる「修繕費」と経費化出来ない「資本的支出」の違いをご存知でしょうか
固定資産を修繕した場合、その全てが「修繕費」=経費として認められるわけではありません。場合によっては「資本的支出」=減価償却と判断されることがあります。
この判断基準を正しく理解していないと、決算書(確定申告書)の数字が変わってきます。
そして、キャッシュフローや銀行交渉などに大きく影響が出てきます
今日はその「修繕費」と「資本的支出」の違いについて書いていきます。

【修繕費】
●修繕費は原状回復のための費用
修繕費とは、建物の「維持管理」や「元の状態に戻す」ための原状回復費用などとなります。

【資本的支出】
●資本的支出は価値を上げる(バリューアップ)ための費用
資本的支出とは、建物の改良や修理をすることにより耐久性を高め「使用可能な期間を長くした」または「価値を増加」させた費用を言います。



修繕費と資本的支出の具体例
それでは、具体的にどのようなケースが「修繕費」「資本的支出」に該当するのでしょうか

(修繕費)
・退去時に以前と同程度の壁紙(クロス)の張替え
・塗装グレードが変わらない定期的な外壁塗装
・壊れたキッチンの修理や同等品への交換
・ガス給湯器の交換

(資本的支出)
・2DKを1LDKなどに変更する改装
・システムキッチンへのリフォーム
・グレードの高い壁紙(クロス)への張替え
・モルタル塗装をタイル張りに変更するなどの外壁塗装

次はより明確な判断基準について書いていきます

修繕費と資本的支出の判断基準
フローチャート
修繕費になるのか?それとも資本的支出になるのか迷うケースもあります
判断が難しい場合は以下の判断基準があります

①費用は20万円未満か
国税庁は、20万円に満たない修理、改良の支出を「少額又は周期の短い費用」として、修繕費として経費計上することを認めています。

②おおむね3年以内の周期で行われるものか
国税庁は、「その修理、改良などがおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既住の実績その他の事情からみて明らかである場合」には、前述と同様に「少額又は周期の短い費用」として認めています。

③明らかな維持管理・原状回復のための支出か

④資産価値を高めるもの、使用可能期間を増加させたものか

⑤60万円未満か、又は前期末取得価格の10%未満か
前期末取得価格とは、前事業年度終了時の、その固定資産の取得価格を言います。購入した値段から、前年度までに資本的支出を行っている場合はその額を足し、減損していれば差し引きます。

最後に
【執筆者】佐藤準基 CPM®(米国不動産経営管理士) 
賃貸経営に修繕、修理は付きものです。物件の収益性の維持または向上させるためには適切な判断が求められます

「修繕費」を経費として計上出来れば、利益を圧縮し『節税』にも繋がります。
ただ、申告上の利益圧縮は不動産投資において事業パートナーと言える、『銀行評価』に大きく影響します

資本的支出=減価償却となることから、B/S(貸借対照表)の資産として計上(取得原価に含める)されます。と言うことは、融資審査の一つの基準である借入金の返済財源=《当期純利益+減価償却費》に寄与することになります

「修繕費」=『節税』
「資本的支出」=『銀行評価』

この両者の関係性(トレードオフ)を正しく理解して賃貸経営を行っていくことが非常に大切です

【売買】不動産を売却したい!相続登記は終わっていますか?

2021-09-23
カテゴリ:売買
相続登記の現状
空き家問題 景観問題を引き起こしている
最近は不動産の売却相談も増えてきましたその中で、『相続登記が完了していない不動産』に関する内容も多くあります。

相続登記が終わっていない不動産はすぐに売却することが出来ず、まずは相続登記をする必要があります

また、所有者が登記を放置したことで、高齢になりで認知症などを患った場合は成年後見人の選定が必要になるなど非常に手続きが難しくなります

今日は、相続を進めるにあたって大事な「相続登記」について少し書いていきます

【相続登記とは】
・所有者が死亡した不動産について、所有権が相続人に移転したことを公示するための手続きです。
⇒不動産に関する権利関係は、『登記簿』で管理されています。登記簿は法務局で管理されており、地方自治体に死亡届を提出すれば自動で行われるなどはありません。相続人は登記簿の名義を変更する『相続登記』が必要になるのです

【相続登記の現状】
これまで実質的に相続登記は「任意」であり、「義務」ではありませんでした。しかし、この曖昧な決まりにより「所有者不明土地」が増加してしまいました。全国で所有者不明の土地は410万haを超え、広さとしては九州全土と同等と言われているそうですこの「所有者不明土地」の多くは、管理者不在のケースも多く、空き家問題や景観問題などを引き起こしています
相続登記を義務化!2024年を目途に施行予定
日本経済新聞より
この「所有者不明土地」の発生を防ぐこと、既に発生している土地について、円滑に利用する仕組みづくりを目的に、2021年4月に「相続登記を義務化する改正案」が閣議決定しました

施行されると以下の点が大きく改正されると言われています。

①相続登記の義務化と罰則の制定
⇒相続人が、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請することが義務化されます。これを怠った場合は10万円以下の過料が課せられます。
※遺産分割協議が完了せず、相続登記が出来ないなどの明確な理由がある時は一時的に過料を免れることが出来ます。

②所有者の氏名、住所に変更があった場合の変更登記の義務化と罰則の制定
所有者の氏名や住所に変更があった場合も変更登記が義務化され、2年以内に手続きしなければ5万円以下の過料の対象となります。

③土地の所有権放棄の制度化
相続で取得した土地を所有権を放棄することで国庫へ帰属させる(国へ返す)ことが可能になります。現在は、土地のみを相続放棄することが出来ません。放棄する場合は現金などのプラスの財産も同時に放棄しないといけないのです。
法改正により、不要な土地だけの相続放棄が認められれば、プラスの財産だけを相続することも可能になります。
※土壌汚染がないこと、埋設物がないことの様々な要件があります。

相続登記は早期に手続きしましょう!
【執筆者】佐藤準基 宅地建物取引士 
相続登記を放置することは様々なリスク・デメリットを生みます

・相続人は多くなり、手続きに膨大な時間と費用が必要になる
・相続人が認知症になどなった場合は分割協議な難航する
・相続人に借入などがある場合、差押を受ける可能性がある
・売却ができない、担保設定ができない
etc

相続登記を終わらせていないと手続きを複雑化させてしまいます。24年を目途に相続登記の義務化となりますが、罰則も設けられています。

弊社では、不動産に関する相続問題を士業の先生などと連携して解決向けてお手伝い致します
「相続登記」に関する、お困りごとや悩みなどあれば是非一度ご相談ください

【売買】不動産売買において売主は「境界明示義務」を負っています!

2021-09-20
カテゴリ:売買
境界の明示義務と必要性
境界標
皆さんは不動産を売却する際、売主は「境界の明示義務」を負っていることをご存知でしょうか?

境界の明示とは買主へ隣接する土地との境目である隣地境界線をハッキリさせることを言います。境界の明示を怠った場合、買主がトラブルに巻き込まれる場合もあり、最悪のケース訴訟になることも...

それでは、境界の明示はどのように行えば良いか、ここでは記載していきます


境界の明示方法
隣地所有者との確認
境界の明示の主な方法は以下のような方法があります

①全ての隣地所有者と立会い確認をして作成した測量図の他に、境界確認書を作成して自署捺印しそれに基づいて境界を明示する方法。

②全ての隣地所有者と立会い確認をして作成した測量図に全員が自署捺印の上、その写しを交換し、それに基づいて境界を明示する方法。

③隣地所有者と立会い確認をし、その場で境界を明示するが書面や図面を作成しない方法。

④全ての、または一部の隣地所有者の立会い確認もなく、単に現況を測量した測量図を作成する方法。

※③.④は境界が確定しているとはならず、絶対にトラブルにならないとは言い難い…
売却をご検討の際は境界の確認を早めに行ってください
【執筆者】佐藤準基 宅地建物取引士 
不動産を売却する場合、隣地との境界線は非常に重要です境界明示義務を果たさなければ売却することが出来ません。義務を怠った場合、買主が境界線を巡って隣人と揉めるケースが多くあります

まずは、隣地との境界に境界標など(杭、ブロックなど)があるか確認してください。地域によっては、境界標などがない場合もあります
境界を正確に確定するには、「確定測量図」が必要になります。現況測量図や地積測量図などでは信憑性が低いこともあります

境界明示は面倒だ...と思う方もいらっしゃるかもしれません。また、相続した不動産は相続人が境界について認識が不十分なことが多いです。

ケースによっては、売主の明示義務を省略することもありますが、資産価値を減少させることにもなり兼ねません

売却を進める前に境界をハッキリさせておくことは売買をスムーズに進めることができ、買主も見つかりやすいメリットがあります
何よりトラブルを防ぎ、自分自身を守るためのものでもあります。ご売却を検討の際は、早めの対応をおススメします

【賃貸経営】所有物件に退去が出た…空室の部屋作りについて

2021-02-22
カテゴリ:賃貸経営
工事内容の違い
工事業者さんとの打ち合わせ
賃貸市場は繁忙期の真っ只中ですね  賃貸経営において、退去が出た際に必ず必要になるお部屋の工事  

皆さんはどのような流れで部屋作りをしていますか   

原状回復工事にとどめるか?リノベーション工事をするべきか?今日は、よくオーナーから質問される退去後の『空室の部屋作り』について書いていきます  

原状回復工事『元の状態(入居前)に戻すこと』
入居前に交わした賃貸借契約に基づき、通常通りの使用しながら生活を送る中で生じた傷や汚れか否かによって、費用負担(貸主・借主)が変わってきます。貸主負担となる工事の具体例は、冷蔵庫の裏面の黒ずみや家具の跡がついた床のへこみ。経年劣化による設備の修理や交換が挙げられます。一方、喫煙によるクロスの汚れ黄ばみ、定期的な清掃を怠ったことによるカビなどの汚れは入居者負担で原状回復工事をすることになります。


リノベーション工事『部屋の価値をグレードアップさせること』
賃貸業界が取り巻く環境は変化が大きいです。入居者ニーズも多様化してきています。建物の建築当初は最新(流行り)だったお部屋、設備も今となっては古めかしいものになっていることがよくあります。リノベーションは入居者ニーズにマッチした設備やデザインにすることで、部屋の価値を高めることになります。具体的には、和室を洋室に変更し広いLDKにする。また、浴室に浴室乾燥機能を追加したり、インターフォンをTVモニターフォンに変更するなどが挙げられます。
工事の目的を考える
賃貸経営において、オーナーの最大の悩みと言っても良い『空室』。退去後の工事内容(判断)に問題があるケースも多くあります  退去後の工事は当然『費用(コスト)』がかかります。何とか安く仕上げる方法はないか。むしろ、そんなに汚れていないから工事しなくていいのではないか。目先の費用(コスト)に囚われた、安易な判断は『空室を生む原因』となりかねません。そもそも、退去後の工事『目的』は何でしょうか  それは…

①お部屋の価値の維持・向上=物件(資産)価値の維持・向上
②成約率の向上=空室損の改善
③年間CFの向上=収益の最大化

となります。物件は当然、築年数の経過と共に劣化していきます。その劣化に歯止めが効かず、物件(資産)価値が下がり、成約率が低下…年間CFは悪化する  悪循環に陥ります  退去後の工事の『目的』を明確にすることは、適切な判断を下すために大事なことと言えます。
市場ニーズ(入居者ニーズ)にマッチした部屋作り
目的をハッキリさせた後は、具体的な部屋作りです。大分県の賃貸物件の空室率は20%を超えてきました。今後はますます、空室率は悪化すると言われています。この空室のままになっている部屋のほとんどが市場ニーズ(入居者ニーズ)にマッチしていません  よくオーナーから耳にする内容として、「管理会社の言う通りに工事(通り一遍)した」「私たちの時代はこんな設備なかったから…」「今までこの内容で工事して空室にならなかったから大丈夫だ」

ここで少し話を変えますが…皆さんは「ワークマン+(プラス)」を知っていますか?大分市にもついに進出(出店)されましたね  元々、「ワークマン+(プラス)」は「ワークマン」として建設業界向けの作業服を売っていた会社です。皆さんはひと昔の作業服にどのようなイメージを持っていましたか?機能性は良さそうだけど…デザインがかっこ悪い。そんなイメージがある方は少なくないと思います。ただ近年はデザイン性を重視した商品を開発し成長を続けています  企業としてこれまでの固定観念にとらわれのではなく、成長戦略を打ち出しました。その成長戦略一つがマーケティング戦略(分析)と言われています。「ワークマン+(プラス)」はただ単純にデザイン性を重視した商品を扱っているのではありません。それは「客層(ターゲット)」を変えた(厳密言えば加えた)のです。これまでの建設業界に向けた「作業員(プロの客)」と、ニーズ(需要)が高まりつつあったアウトドア業界に向けた「一般客」に変えた(取り込んだ)のです  

話を戻します。既に大分の賃貸市場でもマーケティング戦略(分析)が必要になってきています  では、どのような部屋(物件)がニーズにマッチしているのでしょうか  
それは市場を細分化し、自分の部屋(物件)に合った(合わせた)潜在的な顧客(ターゲット)に向けて部屋を作ることです  

①近隣エリア(物件所在地)の特性…単身者が多いのか?ファミリーが多いのか?学生が多いのか?
②競合する物件の特性…ライバル物件の家賃(相場)、設備、デザインは?
③自社(物件・部屋)の強み・弱み…自分の物件(部屋)が市場より、優れている(強み)点は?劣っている(弱み)点は?
④既存入居者の属性…今までどのような人(入居者)に好まれてきたか?

項目ごとに現状を整理することで『潜在的な顧客(ターゲット)』が見えてきます  そのターゲットに向けた部屋を作る為に工事内容を判断していきます  

しかし、ここでやってはいけないこともあります  

①自分(オーナー)好みの部屋を作る(ニーズにマッチしていない可能性が…)
②費用をかけすぎる(費用対効果)
③入居者にとって危険となる破損、劣化箇所の工事を怠る(メンテナンス不良)

これは、前述した工事の『目的』にそぐわない結果となります。注意しましょう  
最後に
【執筆者】営業部 佐藤準基 CPM®(米国不動産経営管理士) 
賃貸経営を行う上で、退去後の工事は非常に重要です。ここの判断を間違えると、空室を長期化させてしまうことや無駄な費用を支払うことになり経営(CF)を悪化させてしまいます  
空室は工事の内容を理解して、目的を整理しマーケティング戦略(分析)を立て、ニーズにマッチした部屋を作ることで回避(改善)できます。
今後は大分でも訪れるであろう、大空室時代  対策・実行できるオーナーとそうでないオーナーには必ず『経営』に差が生まれてくると思います。

【賃貸経営】CF(キャッシュフロー)分析で現状を可視化

2021-02-13
カテゴリ:賃貸経営
CF(キャッシュフロー)分析で現状を可視化
前職時代(金融機関)のエピソード  
当時の支店では大口融資先(不動産)あたる会社に、年に一度の決算書を預かりに行った際、当期純利益がギリギリ黒字。

「えっ…この数字(当期純利益)だったら、減価償却費を加味(返済財源)してもCF(キャッシュフロー)はマイナスやん…自己査定がややこしいな…」

と思い、一年間の入居率はどんな感じで推移しましたかとヒアリング…

「何部屋か退去はあったけど、すぐに入居が決まったし、ほぼ満室で推移したかな 

「えっ…じゃあ何で利益こんなに少ないんだ。。」

支店に帰って、数字をよく分析…
「修繕費が前年比でかなりアップしているな…広告宣伝費も増えてる…家賃収入も下がってるな…」

後日、融資先に訪問し問題点をヒアリングしてみたところ…

「修繕費は管理会社から請求がきたものをそのまま支払っていただけだから、高くなった原因はよく分からない。家賃収入は家賃を下げないと空室が埋まらないと言われたから…   」

当時は自己査定の対象先も多く、これ以上時間をかけていたら仕事が回らないと思い、何とかどーにかこーにかして自己査定はパスしました  ←(だいぶ、話を省いていますが(笑))

少しエピソードが長くなりましたが、今日の本題に入ります。
賃貸経営は当然CF(キャッシュフロー)を増やしていくことが重要です  (手残りを増やす)

僕たちが賃貸経営の相談を受けた際や管理業務で重要視している分析の一つ、CF(キャッシュフロー)分析。
CPM®(米国不動産経営管理士)では、序盤にこのCF分析を叩き込まれます  

CF分析は収入と支出を細分化し、物件運営を可視化することが出来ます  

・満室賃料は適正か(市場の相場家賃との乖離はないか)
・空室損や未回収(滞納)はいくらか
・運営費はどうか(管理費、広告料、固定資産税、修繕費など)
・融資返済状況はどうか(金融機関への年間返済額)
etc…

このCF分析で物件運営を可視化することで、問題点を抽出できます  
ここで最初にお話したエピソードに戻ります。

当時(前職)の僕は、前年比で修繕費が上がっている、家賃収入が下がっていることは当然分かりました。ただ、不動産管理のプロではないですから、その修繕費のアップは一過性のもので、今回はたまたまだろう(適正だろう)。家賃の引下げも満室にするための効率の良い施策だからしょうがないと思っていました。

今考えれば、浅はかな考えですね(笑)
このオーナー(融資先)は典型的な負のスパイラルに陥っていました  
このCF分析が出来ない管理会社は当然オーナーのCFなんて把握していないですから、空室が出た際「家賃の値下げ」「広告料のUP」「有効性が低い修繕(利益率の高い)の提案」などを行ってきます。これは全てオーナーのCFを悪化させます  

◎収入を減らし、支出が増える提案(オーナーのCFを読み取っていない)をする「管理会社」
◎融資先への期中管理が追い付いておらず、具体的な問題点(改善策)が分からない「金融機関」

これは僕の経験から思うことです  当然、全てのオーナー(融資先)がこの通りではないと思います。しかし、賃貸経営においてCFを可視化して現状を把握することは非常に重要ですし「賃貸経営を安定させる第一歩」だと思います。

営業部 佐藤
株式会社テラスバ
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TEL.097-574-6890
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