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【賃貸経営】CF（キャッシュフロー）分析で現状を可視化

2021-02-13

カテゴリ：賃貸経営

CF（キャッシュフロー）分析で現状を可視化

前職時代（金融機関）のエピソード

当時の支店では大口融資先（不動産）あたる会社に、年に一度の決算書を預かりに行った際、当期純利益がギリギリ黒字。

「えっ…この数字（当期純利益）だったら、減価償却費を加味（返済財源）してもCF（キャッシュフロー）はマイナスやん…自己査定がややこしいな…」

と思い、一年間の入居率はどんな感じで推移しましたかとヒアリング…

「何部屋か退去はあったけど、すぐに入居が決まったし、ほぼ満室で推移したかな」

「えっ…じゃあ何で利益こんなに少ないんだ。。」

支店に帰って、数字をよく分析…

「修繕費が前年比でかなりアップしているな…広告宣伝費も増えてる…家賃収入も下がってるな…」

後日、融資先に訪問し問題点をヒアリングしてみたところ…

「修繕費は管理会社から請求がきたものをそのまま支払っていただけだから、高くなった原因はよく分からない。家賃収入は家賃を下げないと空室が埋まらないと言われたから… 」

当時は自己査定の対象先も多く、これ以上時間をかけていたら仕事が回らないと思い、何とかどーにかこーにかして自己査定はパスしました ←（だいぶ、話を省いていますが(笑)）

少しエピソードが長くなりましたが、今日の本題に入ります。

賃貸経営は当然CF（キャッシュフロー）を増やしていくことが重要です（手残りを増やす）

僕たちが賃貸経営の相談を受けた際や管理業務で重要視している分析の一つ、CF（キャッシュフロー）分析。

CPM®（米国不動産経営管理士）では、序盤にこのCF分析を叩き込まれます

CF分析は収入と支出を細分化し、物件運営を可視化することが出来ます

・満室賃料は適正か（市場の相場家賃との乖離はないか）

・空室損や未回収（滞納）はいくらか

・運営費はどうか（管理費、広告料、固定資産税、修繕費など）

・融資返済状況はどうか（金融機関への年間返済額）

etc…

このCF分析で物件運営を可視化することで、問題点を抽出できます

ここで最初にお話したエピソードに戻ります。

当時（前職）の僕は、前年比で修繕費が上がっている、家賃収入が下がっていることは当然分かりました。ただ、不動産管理のプロではないですから、その修繕費のアップは一過性のもので、今回はたまたまだろう（適正だろう）。家賃の引下げも満室にするための効率の良い施策だからしょうがないと思っていました。

今考えれば、浅はかな考えですね(笑)

このオーナー（融資先）は典型的な負のスパイラルに陥っていました

このCF分析が出来ない管理会社は当然オーナーのCFなんて把握していないですから、空室が出た際「家賃の値下げ」「広告料のUP」「有効性が低い修繕（利益率の高い）の提案」などを行ってきます。これは全てオーナーのCFを悪化させます

◎収入を減らし、支出が増える提案（オーナーのCFを読み取っていない）をする「管理会社」

◎融資先への期中管理が追い付いておらず、具体的な問題点（改善策）が分からない「金融機関」

これは僕の経験から思うことです当然、全てのオーナー（融資先）がこの通りではないと思います。しかし、賃貸経営においてCFを可視化して現状を把握することは非常に重要ですし「賃貸経営を安定させる第一歩」だと思います。

営業部　佐藤

【賃貸経営】目標・目的を考える

2021-02-10

カテゴリ：賃貸経営

賃貸経営は目標・目的が大事★

人は何かを始める（始めた）時は何かキッカケがあると思います僕は小学校2年生から野球を始めました。小学校1年生まではサッカー部に入ろうと思っていました。でも、父親が野球をやっていたこと、仲良くなった友達がみんな野球好きだったことがキッカケで野球を始めました。そこから約20年以上野球をやっていました。最近は全然ですが…

皆さんは賃貸経営（不動産投資）を始めた（始める）キッカケはどんな理由ですか？

・CFを得たい

・相続対策

・資産活用

・投資の一環

・将来不安

など、人それぞれだと思いますが、環境の変化や周囲の影響もあったと思います

では本題に入ります。皆さんは賃貸経営（不動産投資）する上で目標・目的はありますか？

簡単には目的は最終的に成し遂げようと目指す到達点を意味します。対して、目標は目的を達成するために設けた具体的な手段（指標）です。

小学校2年生の時のキッカケで始めた野球。当然、高校野球をやっていました。甲子園出場を目指して練習に明け暮れた日々。甲子園出場＝目的として、1年生でベンチ入りするぞとか、2年生の時にはレギュラーとるぞ、3年の夏には4番でキャプテンなど＝目標を立てていたのを思い出します。（当時は目標・目的の意味など考えてませんでした）

賃貸経営（不動産投資）も目標・目的の設定が非常に大事です。例えば、現在40歳の方が賃貸経営（不動産投資）を始めるとします。定年（60歳）までに老後資金3000万円を貯めることを「目的」にしたとします。

その「目的」達成の為に、3年後には物件を3棟購入（保有）して年間CF300万円得る「目標」を立てる。そうすることで行動が具体的になってきます。来月あるセミナーに参加して賃貸経営（不動産投資）の勉強をしよう。1ヶ月で10件の不動産屋さんを訪問してみよう。銀行開拓の為に1ヶ月以内に事業計画書を作ろうなど。行動策がどんどん出てきます

「目的」は長期的なもの、「目標」は短期的なものとして捉えると良いかもしれません

まずはご自身の賃貸経営（不動産投資）に対する「目的」を再確認し、そこから適切な「目標」を立てていくことをおススメします細かい「目標」達成が「目的」へと近道だと思います

営業部　主任

佐藤