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【大分】賃貸管理コンサルタント(賃貸経営コンサルタント)に相談する際に知っておきたい知識

【大分】賃貸管理コンサルタント(賃貸経営コンサルタント)に相談する際に知っておきたい知識

専門家に依頼する前に知っておきたい基礎知識

賃貸経営を初めて行う場合、そもそも賃貸経営とはどのようなものなのか、経営するにあたり何をすればよいのか、注意点がわからない…という方もいらっしゃるのではないでしょうか。もちろん、賃貸経営の専門家にすべて任せることも可能です。

しかし、せっかく賃貸物件のオーナーになるのであれば、自分でもある程度は理解しておいたほうが安心できます。こちらでは、専門家に依頼する前に押さえておきたい賃貸経営に関する基礎知識について解説いたします。

賃貸管理に必要な知識

必要な知識

健全な賃貸経営ができれば、毎月安定した家賃収入を長期的に得ることができます。自己資金が不足している場合であっても融資が受けやすいため、手軽に始めることができます。

また、駐車場や遊休地などの「非住宅用地」と比べて固定資産税・都市計画税が安いので、節税にもつながります。ただし、賃貸とする以上は適切な物件管理を行うことが必要です。

それでは、賃貸にかかわる管理業務とはどのようなものを指すのでしょうか。

入居者に関する管理業務

入居者管理の実務は大きく分けて3つあります。賃料の管理、借主からの苦情対応、更新や退去などの契約管理です。

  • 賃料の管理、更新手続き、退去時の手続きや精算
  • 苦情や契約違反者への対応
  • 新たな入居者の募集
建物に関する管理業務

建物管理は日常的な清掃作業をはじめ、室内に付属されている設備の修繕・更新、建物の大規模修繕などが該当します。

  • 建物の清掃・メンテナンス
  • 設備の修理・更新
  • 退去後の室内クリーニング・修繕
  • 室内のリフォーム、建物の修繕
資金に関する管理業務

資金管理としては、毎月の家賃が入金されているかなどの細かいチェック、確定申告のための帳簿つけ、老朽化に備えた長期修繕の積立などが挙げられます。

  • 賃料や委託費などの収支管理
  • 納税の準備
  • 敷金など、預り金の管理
  • 更新や退去時の終始管理
  • 長期修繕に必要な費用の積立

なお、これらの管理業務のいくつかは、主に仲介を頼んでいる不動産会社や管理会社、専門業者に委託するケースが多いです。そのため、すべての業務を自分でできるようになる必要はありません。ただし、物件オーナーとして、どのような業務が行われているか、きちんと行われているか把握するための基礎知識として知っておくことをおすすめします。

賃貸経営のための収支計画の立て方

賃貸経営
収支計画とは?

長期的な「収入」と「支出」を予測し、お金の流れをまとめた計画のことです。支出に対して収入が多ければ利益が得られます。

反対に、収入に対して支出が多すぎる場合は、収支計画自体に問題があるかもしれません。収支計画は、融資を受ける際にも必要になりますので、ポイントを押さえて立てていくことが大切です。収支計画の主な項目は以下のとおりです。

【収入】

  • 家賃
  • 駐車場料金
  • 共益費
  • 礼金や更新料
  • その他(看板収入・自動販売機)

【支出】

  • ローンの返済額
  • 修繕費
  • 共益費(共有部分の光熱費など)
  • 管理手数料
  • 火災保険などの保険料
  • 固定資産税等
  • 諸経費

収支計画はあくまでも未来を予測したシミュレーションです。そのため、どの項目をいくらで設定するかによって、収支に大きく影響することを理解しておきましょう。

立て方のポイント

収支計画を立てる際に着目したいポイントは主に以下の3つです。

1.賃料

近隣の物件を参考にしながら設定していきます。将来的に賃料を下げる可能性も想定しておくとよいでしょう。

2.空室率

新築のうちは満室でも、長期的に見ると空室が出る可能性があります。特に繁忙期を過ぎると、次の入居者が決まりにくいケースも見られます。常に満室状態であることを想定して計画を立てると、いざ賃貸経営を開始したときにリスクが高くなってしまうので注意が必要です。

3.修繕費

退去時のクリーニングやリフォーム、エアコンや給湯器といった設備の修理・交換、外壁や内装の大規模修繕費など、修繕費の内容は多岐にわたります。定期的な支出ではありませんが、必要に応じて適宜使えるように積み立てておくことをおすすめします。

基本的な考え方としては「収入は控えめ、支出は多め」で計画すると安心です。また、収支計画を立てるにあたり、判断が難しい部分も少なくありません。難しいと感じた場合は、賃貸管理コンサルタント(賃貸経営コンサルタント)に相談してみるとよいでしょう。

賃貸経営に困ったらどこへ相談すればよい?

アパートやマンションの賃貸経営を行うにあたっては、お金や管理の問題など、様々な疑問点が出てくることも少なくないのが現状です。また、建築前はもちろんですが、建築後も入居者対応やメンテナンスなどが必要で、場合によってはトラブルが生じるかもしれません。そのようなケースに直面したときに、安心して相談できる相手がいると、問題解決がスムーズになる可能性が高いです。賃貸経営を始める前に、困ったときの相談先を決めておくとよいでしょう。

信頼できる相談先の選び方

相談先の選び方

賃貸経営を始めるうえで、設計や建築、間取り、資金借入、税金など、決めなければいけないことはたくさんあります。

もちろん、ご自身でそれぞれの専門家とやり取りしながら進めていくのもよいでしょう。ケースごとに相談先は異なっており、例えば土地や建物に関することは、不動産会社や総合ハウスメーカー、工務店などが適しています。

また、資金計画や融資の疑問はファイナンシャルプランナーや住宅金融支援機構、銀行、信用金庫など、税金関連は税理士や公認会計士となります。

選び方のポイントを押さえながら、信頼できる相談先を見つけてみましょう。

過去の実績

賃貸経営に関する知識や経験、情報収集力、分析力などが重要です。そのため、過去にどのような規模の物件を取り扱ったことがあるかなど、相談先の実績を確認してみましょう。

距離

ご自身の住まい、または賃貸経営を行う予定の場所近くにある会社のほうが、何かトラブルが起きたときに、対処するまでの時間が短くてすむ可能性が高いです。あまりに遠方だとすぐに対処できないだけでなく、打ち合わせのたびに移動が負担になる可能性があるため、注意してください。

担当者

担当者の人間性や金銭感覚などが自分と合わない場合、長く付き合うことが難しいケースも少なくありません。担当者と話をして、信頼ができるかどうか判断することも大切なポイントです。

なお、初めて賃貸経営をする場合、どことやり取りすればよいのか、何から決めていけばよいのかなど、選ぶのが難しい状況になることも多いです。そのようなときは、企画から完成までをサポートする不動産賃貸経営コンサルティング会社などに相談するのもおすすめです。

コンサルティングの基本的な流れ

賃貸コンサルティング

賃貸経営を検討する中、どのような流れでコンサルティングが進められるのか気になる方も多いでしょう。コンサルティングの一般的に以下のようなイメージで進みます。

1.相談

プロのコンサルタントが、土地の話、どのような利用方法を希望しているのかなど、具体的な不動産経営の形を作っていくためにヒアリングを行います。また、抱えている悩みや不安などがある場合もこの段階で相談すると、その内容を踏まえた提案・アドバイスを受けることができるでしょう。

2.土地の診断や市場調査

建築予定の土地に関する立地、形状、法的な規制、交通の利便性など、様々な土地の特性を専門的に調査します。また、最適な土地の活用方法についても検証を行います。

3.設計計画・収支計画・資金計画

過去の経験や土地診断、市場の調査結果を踏まえて、最適な建物を設計していきます。その後、設計計画に基づき、収支計画や資金計画を具体的に立てていくことになります。この時点で借入が必要だと判断した場合は、銀行などの金融機関と資金借入相談などを行う必要があります。

4.契約

具体的な計画が整ったら契約へと進みます。

5.施工・監理

契約が完了したら、いよいよ着工段階です。設計通りの建築が行われているか、施工監理もしっかりと行います。

6.入居者の募集・広報活動

建物が完成して入居準備ができたら、入居者の募集を開始します。インターネットや紙媒体などを使って広報活動を行うことが多いです。

7.運営管理

入居者との契約や家賃、トラブル対応、退去時の精算など、様々な運営管理業務を実施します。

8.アフターメンテナンス

日々の清掃業務はもちろん、退去者がいたときのハウスクリーニングやメンテナンス、大規模修繕などのアフターメンテナンスを行います。

コンサルティングの流れは依頼する会社や条件などによって異なります。最適なコンサルティングを受けたいときは、じっくりと検討したうえで依頼することが大切です。

賃貸経営は賃貸管理コンサルタント(賃貸経営コンサルタント)に依頼しよう

賃貸経営をするにあたっては、いくらの家賃なら満室になるのか、収支計画に間違いはないのか、物件管理はどうするのがよいかなど、疑問に思うことや悩み事などが多数出てくるものです。そのようなときは、専門家に相談することをおすすめします。

賃貸経営のコンサルタントは、土地・市場調査から入居後のアフターフォローまで、トータルでサポートする強い味方です。賃貸経営に関するお悩みのご相談なら、大分の株式会社テラスバまでお気軽にお問い合わせください。オーナー様の不満や不安点を一緒に解決してまいります。

大分で賃貸管理コンサルタントをお探しなら株式会社テラスバ

会社名 株式会社テラスバ
代表取締役 田口 誠一郎
設立年月日 平成27年4月27日
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  • ・不動産売買仲介
  • ・賃貸経営コンサルティング
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  • ・任意売却コンサルティング
  • ・住宅宿泊管理(ルームクリーニング)
  • ・住宅関連商材販売
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  • ・アシスト24(FC事業)
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