◆相続にかかる税金・手続き

不動産を相続するときには、「登録免許税」と「相続税」という2種類の税金がかかる場合があります。

登録免許税

登録免許税は、相続不動産の所有者を変更する「所有権移転登記」にかかる税金のことです。市町村が決定する「固定資産評価額」に税率をかけることによって算出できます。登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

・登録免許税の計算式
登録免許税＝固定資産評価額×税率

登録免許税は現金納付が原則ですが、オンライン申請の場合は電子納付も可能です。また、税額が30,000円以下の場合、収入印紙での納付もできます。

相続税

相続税は、遺産相続した財産が「基礎控除額」を超えた場合に発生する税金です。基礎控除額を差し引いた額に、相続税が課税される仕組みとなっています。基礎控除額は以下の計算式で算出できます。

・基礎控除額の計算式
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

相続税申告の手続き

相続税申告にあたっては、様々な手続きや決まりがあります。また、相続税の納付は相続開始後10ヶ月と期限が定められているので、気をつけなければなりません。相続発生から相続税納付までのおおまかな流れは以下のとおりです。

• 遺言書を確認し、相続人や遺産リストを洗い出す
• 遺産分割協議を行う
• 相続財産の名義変更を行う
• 相続税の申告・納付

相続税の手続きは、ルールや手順が細かく決められていて非常に煩雑です。また、戸籍謄本や住民票などの書類を準備する必要があります。さらに、納付期限を過ぎてしまうとペナルティが科されるので、期限が過ぎないように注意が必要です。期限内に手続きするのが難しいと感じる方は、信頼できる業者に相談することをおすすめします。

◆相続不動産を活用するための選択肢

相続した不動産の扱いについては、売却や運用という選択肢があります。

売却する

不動産は持っているだけで固定資産税などの税金がかかるので、早い段階で売却して現金化するのも一つの方法です。多額の相続税が発生した場合、売却金を相続税の納付に充てることができます。また、株や証券など、他の方法で資産運用することも可能です。ただし、不動産を売却する際は、印紙税・住民税・所得税がかかります。

このうち、住民税と所得税は売却時の譲渡所得をもとに算出できます。住民税は譲渡所得の15％、所得税は譲渡所得の5％です。売却する不動産の所有期間が5年以下の場合はさらに税率が高くなります。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

・譲渡所得の計算式
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、不動産購入時にかかった費用のことです。取得費がわからない場合は売却価格の5％が適用されます。そのため、相続した不動産は売却価格の多くが譲渡所得とみなされ、売却時にかなりの費用が必要になることを覚えておきましょう。

運用する

長期的な視点で考えるなら、相続不動産を売却せずに運用して有効活用するのもおすすめです。運用方法には、アパート・マンション経営や駐車場経営などがあります。駐車場の需要や空室率など経営面でのリスクは伴うものの、継続的に利益を得ることができる点がメリットです。経営がうまくいけば、売却よりも資産を増やせる可能性があります。

運用時の借金に抵抗がある方やリスクを避けたい方は、固定資産税などの負担を最小限に抑えるためにも、早めの売却を検討してみましょう。一方で、立地がよい場所なら運用について考えてみる価値があるといえます。

◆代表的な方法

相続不動産の代表的な運用方法としては、主に以下のようなものが挙げられます。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、土地の広さや物件の間取り、立地などによる影響を受けます。条件のよい場所にあり、継続的な借り手が見つかれば、毎月家賃収入が得られるため、安定した収入源となる選択肢です。

ただし、初期コストがかかるため、多額の融資を受ける必要が出てくるでしょう。物件の需要や平均的な家賃をしっかり調査して、黒字になるかどうか慎重に検討することがポイントです。

駐車場経営

駐車場経営は、初期投資が少なくて済むのがメリットといえます。必要な費用は、土地を更地にする費用やアスファルトの舗装費用などです。また、駐車場の他にも、駐輪場やバイク専用駐車場、レンタルコンテナや自動販売機の設置場所といった活用法もあります。

駐車場経営はのちにアパートやマンションを建築したり、売却したりするなど、方針転換をしやすい点もメリットになります。ただし、アパート・マンション経営に比べると収益性は低めです。

テナントビル

テナントビルは、駅に近い、交通量が多いなど、立地条件がよく、土地が広い場合に有力な候補として挙げられる選択肢です。店舗の賃料は住居よりも高い収益性が見込めます。なぜなら、ビルを建設すればそれぞれのテナントの内装は借り手が負担して行うため、運営費は抑えられるためです。

高齢者施設

高齢者施設は、土地は広いけれど立地条件がそれほど良くない場合に有効な選択肢となります。高齢者施設の場合、アクセスの良し悪しはそれほど影響しません。また、自然環境に恵まれた静かな場所が好まれることが多いです。初期投資が高額になるものの、高齢化が進み、高齢者施設の需要が高まる昨今の社会情勢を考慮すると、注目したい選択肢といえます。

将来的に資産を増やしたい場合に運用はおすすめの手法です。情報収集を行いつつ、専門家の提案・アドバイスも活用して最適な選択を行いましょう。

◆相談先の種類

相続不動産の運用方法についてお悩みがある場合、内容によって相談先は異なります。主な相談先として以下が挙げられます。

不動産会社

不動産会社は、アパート・マンション経営を考えている方が相談したい場合に向いているといえます。土地や建物などの不動産全般を取り扱っており、地価や家賃相場などの情報を得ることができます。また、地域に密着している不動産会社も多く、周辺地域の入居者の特徴や需要などを把握したうえで的確なアドバイスが期待できるでしょう。

不動産管理会社

すでに建築されたアパートやマンションを相続した場合、相談相手として有効なのは不動産管理会社です。より具体的なアパート・マンションの管理方法について、豊富な経験をもとにアドバイスします。入居者のクレーム対応や共用部分の清掃、設備の点検・管理などのノウハウを得られるので、円滑な賃貸経営を目指したいときにおすすめです。

建築・建設会社

建築・建設会社は、アパート・マンション経営の方針が決まり、建物を建築するときに相談する相手です。工務店やハウスメーカー、建築設計事務所をはじめ、土地活用に特化した建設会社などがあります。工務店は比較的安い費用で依頼できるのがメリットです。

ハウスメーカーならではのブランド力や建築設計事務所の個性、土地活用に特化した建設会社のコンサルティングやアフターサポートなど、それぞれに強みがあるので、希望に合わせて依頼先を選べます。

税理士・公認会計士

税金に関するお悩みは、税理士や公認会計士に問い合わせることができます。税理士は税金に特化したプロです。公認会計士は、税金以外の資金繰りや経営などの悩みに対応します。相談内容によって選択するのがおすすめです。

不動産の相続は頻繫に経験するものではないので、様々な疑問・不安などが生じてきます。疑問などをそのままにしておくと後々、何らかのトラブルに発展するおそれも考えられます。そのような事態を回避するためにも、あらかじめ安心して相談できる相手を見つけておくことは大切なのです。