◆マンション経営との違い

アパート経営とは、建物を1棟購入して賃貸に出すことによって収入を得るという経営方法です。

不動産投資の種類の一つであり、1棟だけではなく複数棟を所有して経営するオーナーもいらっしゃいます。一方、マンション経営の場合、マンションを1棟購入するためには多額の資金が必要になるため、まずはワンルームマンションを購入して賃貸経営を始めるケースが多いです。

アパート経営とマンション経営の違いをより理解するには、アパートとマンションそれぞれの構造の違いについても理解しましょう。アパートとマンションには、実は明確な違いはありません。建築基準法などで定められているわけではないのです。ただし、不動産業界では建物の構造によって区別しています。

まずアパートとは、木造やプレハブ造、軽量鉄骨造で建造された建物のことを指します。一方のマンションは、鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などで建造された建物のことです。あくまで不動産業界が決めているガイドラインのような区別なので、定義上はアパートに当たる物件をマンションと呼んでいる場合もあります。

◆アパート経営のメリットとリスク

アパート経営を行う際に押さえておきたい、メリットとリスクについて確認しておきましょう。

アパート経営のメリット

• 安定収入を得られる
• 資産ができる
• 節税対策が可能
• 生命保険の代わりとなる

アパート経営の不動産投資は、株式などの資産運用と比較するとローリスクです。土地と物件という資産があるわけですから、価値がゼロになることはありません。何十年にもわたって家賃収入を得ることが可能になるので、安定した収益が見込めるでしょう。そのため、年金とは別に老後の生活資金にもなるのです。

また、アパート経営は所得税や住民税対策としても有効です。アパートのような木造物件は、マンションの鉄骨造構造と比べると年間の減価償却費が大きくなるという理由から節税が可能となります。不動産購入にあたっては多額の資金が必要です。

アパート経営のリスク

当然ながら、アパート経営にもリスクはあります。

• 空室リスク、家賃滞納リスク
• 老朽化、資産価値の下落
• 災害リスク
• 入居者トラブル

家賃収入を安定して得るためには、空室をなるべく抑えなければなりません。マンションに比べてアパートの空室率は高くなる傾向にあるので、不動産に詳しい専門家と対策を講じておく必要があるでしょう。不動産の価値をできるだけ維持していくためにも、計画的な修繕と老朽化対策は忘れずに行うことも必要です。

また、自然災害はどうしても起こり得るものですから、火災保険や地震保険には必ず加入しておきましょう。集合住宅であることから、騒音など入居者トラブルが発生する可能性もアパート経営のリスクの一つです。

◆失敗しないための対策

アパート経営で失敗しないためにはリスクを理解したうえで、適切な対処方法をあらかじめ考えておくことが非常に重要です。

アパート経営も不動産投資である以上、リスクはつきものだといえます。そのため、リスクを最小限に抑える方法を検討しておくことが大切なのです。それでは、どのような対策を講じるとよいのでしょうか。

空室対策

アパート経営をするにあたっては、不動産の購入費用のローン返済、維持管理費用、修繕費用、共用部分の光熱費、保険料、固定資産税などの支払いをしていかなければなりません。支払いが滞りなく行えるように、家賃収入を安定して得るための空室対策はアパート経営上、必須だといえます。

計画的な修繕と老朽化対策

築年数が進めば、水回りの老朽化などを修繕するための費用が必要になってきます。建物が古くなると入居者が集まりにくくなりますので、計画的なリフォームを実施することも必要です。

然災害対策

地震や火災のリスクは避けられません。地震保険や火災保険に加入して対策をとっておきましょう。

適切なタイミングで家賃を見直す

建物の老朽化に応じて修繕が必要になりますが、同時に家賃の見直しも忘れてはいけません。そうしないとオーナーの持ち出しになってしまうからです。ただし、大幅に家賃を上げると退去者が出てしまう可能性が高まるので、周辺の物件状況も把握しておく必要があります。

クレーム対策

入居者からのクレームは迅速に対応する必要があります。クレーム対応に詳しい、信頼できる管理会社を見つけておくことが大切です。

事前の収益シミュレーション

基本的にはローンを組んで不動産を購入し、アパート経営を始める方が大多数です。ローン返済や維持管理費用、空室がどの程度であれば経営をしていけるのかといった点について、事前の収益シミュレーションが欠かせません。

このように起こり得る様々なリスクを想定し、対策を考えておくことでアパート経営の成功につながっていきます。すでに土地を持っているものの、アパート経営には立地が悪いのであれば土地の買い替えも一つの方法です。

◆コンサルを利用するメリット

一昔前であれば、大家であるオーナー自ら管理業務を行うことも多くありました。

しかし、不動産賃貸業界を取り巻く環境の変化により、賃貸管理のために豊富な知識が必要になってきたこと、そしてオーナーの業務負荷も大きいことから、現在は賃貸管理会社に委託するのが一般的です。賃貸管理をするにあたっては、建物・設備の管理業務と入居者の管理業務が大きな軸となります。主に以下のような業務内容です。

• 設備の定期点検・修繕
• 建物の補修
• 定期清掃
• 入居者募集
• 賃貸借契約・更新
• 家賃回収
• トラブル対応

建物の管理から入居者の募集管理までの対応を全てオーナーが行うのは難しいです。そこで、専門的な知識を有する管理会社に委託するのが現実的だといえるでしょう。

アパート経営を成功させるためには、確実に利益を上げていくことが最も重要です。しかし、何十年にもわたって安定した家賃収入を得るのはそう容易なことではありません。そこで、実績のある不動産会社や経営ノウハウに精通したコンサルタントに相談することをおすすめします。

コンサルタントに相談すれば賃貸物件購入にはじまり、資金の調達方法、ローンの返済計画、収支計画、税金対策についても的確なアドバイスを受けられます。アパート経営を始めてみようかと考えた段階で、信頼できるコンサルタントを見つけておくことがアパート経営を成功させるためにも大切です。

また、すでにアパート経営を行っているがなかなか上手くいかない場合や、アパートを相続したもののどのように経営したらいいかわからないといった場合も、賃貸経営に詳しいコンサルタントに相談することをおすすめします。空室改善やリフォーム相談なども可能です。

このように、アパート経営にコンサルを利用することにより、不動産購入から管理業務、そして経営相談まで、あらゆる面でサポートを受けることができるというメリットがあります。無料相談を行っている会社もありますので、上手に活用して早期に問題解決を図っていきましょう。