◆マンション経営のメリット

近年、マンション経営に注目が集まっていますが、どのような理由が考えられるのでしょうか。主なメリットとして以下が挙げられます。

長期的に不労収入を得られる

特に大きなメリットといえるのが「不労収入」です。マンション経営を始める際に、どのような物件を運営するかを選び、どの管理会社に任せるかを決めてしまえば、後は入居者の募集・家賃の回収などを管理会社が行うだけです。

自分で入居者を募集するための宣伝活動や家賃回収などの手間が省けます。だからこそ働かずに得られる収入ということで、不労収入が得られるというわけです。経営するマンションや管理会社などをしっかり選んでいれば、労力をかけずに安定した収入を得られるでしょう。

節税効果に期待大！

賃貸マンションは、建物の借家権割合と土地の貸家建付地評価減によって、それぞれの相続税評価額が下がるため、節税効果が期待できます。また、マンション経営で得た所得は不動産所得として計上され、給与所得などの所得と合算して税金が計算されます。これを総合所得といいます。そのため、副業としてマンション経営をしていた場合、赤字が出たとしても損益通算が可能になるのです。

損益通算は赤字分を給与所得などの収入から差し引いて、税金の還付を受けるもので節税対策として有効です。

少ない自己資金で大きな収入が期待できる

マンションの購入や建築に際してはローンを利用できるので、それほど自己資金を投入しなくても大きな資産を持つことができます。他の投資方法と比べると、マンション購入時の初期費用こそかかるものの、その分は家賃収入で取り戻せます。また、ローン返済後はマンションが資産として残るので、家賃収入が全て収益となるのです。

なお、住宅ローンに付帯する「団体信用生命保険」に加入することにより、住宅ローンを借りている方が死亡したり高度障害状態になったりしても、金融機関への返済を保険で賄うことができます。こうした制度を利用すれば、マンション経営自体が実質的な生命保険加入と等しい状態になることもメリットです。

◆マンション経営で気を付けること

マンション経営は魅力的なメリットがある反面、気を付けなければならないポイントもあります。

初期費用と維持費用の金額が大きい

マンション一棟を経営する場合、購入時にかかる金額や月々にかかる金額が高額になる傾向にあります。多くの場合、マンションを経営するには金融機関からの融資を受けて購入するケースがほとんどです。

家賃収入でローンを返済していくため、家賃収入が得られずに返済が滞ってしまうとマンション売却、最悪の場合は自己破産ということにもなりかねません。そのため、現実的な経営計画を立てて、収支シミュレーションを行う必要があります。

避けられない「空室リスク」

マンション経営で起きやすいリスクとして空室が挙げられます。長期間にわたって空室が出る可能性も否定できず、同時にいくつもの部屋が空室になることも少なくありません。

マンション一棟を経営する場合、全体の戸数に対して空室率がどれくらいになるかを予測し、空室率を加味したうえで黒字が出るような物件を選んだり、建築したりすることが必要だといえます。該当エリアのターゲット層にマッチしない物件であったり、家賃設定が周囲の物件とかけ離れて高価だったりすると、空室が出やすくなってしまうので注意が必要です。

経営するマンションについては、どの層をターゲットにすればよいのか、周囲のマンションの家賃相場がいくらなのかを調べておきましょう。時には家賃の見直しも行います。

詐欺まがいの勧誘には要注意

資産運用であるマンション経営にも、デメリットは当然存在します。そのことを伝えずに勧誘している業者には注意しましょう。不誠実な業者と契約したばかりに、自己破産になってしまうケースもあるのです。マンション購入・経営する際は、信頼のおける業者かどうかを見極め、物件見学などもしっかり行うことが大切です。

◆利用するメリット

コンサルティング会社の役割は、専門的な知識でマンション経営を支援することです。マンション経営の最適なプランを提案するだけでなく、複雑な手続きの支援も行ってくれる強い味方だといえるでしょう。

個人でマンション経営をするのはすべて自分でやらなければいけないので非常に大変ですが、コンサルティング会社に任せることで多くのメリットが得られます。

煩雑な書類作成・調査を任せられる

マンションをはじめとする不動産には、専門知識が必要な場面が往々にしてあります。法律がかかわる調査や必要書類の作成など、個人では手が回らないことや複雑な手続きが多いため、オーナー一人で全てを行うことは難しいのが現実です。コンサルティング費用を支払う必要はありますが、自らが手間をかけて煩雑な手続きをしなくてもすむのは大きなメリットです。

客観的な視点でサポート

マンション経営の専門知識や経験による判断を受けられることもメリットの一つです。マンション経営に関する知識や経験値が乏しいと、専門家なら避けるような判断をしてしまうかもしれません。また、思い込みから選択肢を狭める可能性もあるのです。専門家が第三者的な立場から判断に加わることにより、リスクを避けることができます。そのため、マンション経営の成功に向けて進めることが可能になるでしょう。

トラブルの対処を相談できる

他のビジネスと同様、マンション経営においてもトラブルを完全には避けられません。もし一人で経営している場合、トラブルが発生したら自分で対応しなければいけませんが、中には手に余るケースもあります。

そのようなときに備えて、経験や専門知識が豊富なマンションコンサルタントがいれば、トラブルに対しても適切に対処できます。問題が起こった際に相談できる相手がいる安心感も、コンサルティング会社への依頼で得られる大きなメリットです。

マンション経営の準備段階だけでなく、実際に経営が始まってからも総合的なサポートが受けられるなど、コンサルティング会社に相談することは安定したマンション経営のためにも重要です。

◆コンサルタントの選び方

コンサルタントには、不動産取引に不可欠である「宅地建物取引主任者」のような国家資格があるわけではありません。

そのため、たとえ知識や経験がなくてもコンサルタントを名乗ることができてしまいます。玉石混交のコンサルタントから優良な業者を選べず悪質な業者を選んでしまうと、トラブルに巻き込まれる可能性も否定できません。また、資格や知識さえあればよいというわけでもなく、これまでにコンサルティングの実績があるかどうかという点は非常に重要です。

国家資格である「マンション管理士」を取得していたとしても、実績が伴わなければ的確なコンサルティングを受けることは難しいでしょう。

そこでおすすめなのが「公認不動産コンサルティングマスター」に登録している個人や会社を探すという方法です。公認不動産コンサルティングマスターは、以下のいずれかを満たす必要があります。

• 宅建士の資格登録者、かつ5年以上の不動産に関する実務経験を有する
• 一級建築士の資格登録者、かつ5年以上の建築設計・工事管理等の実務経験を有する
• 不動産鑑定士の資格登録者、かつ5年以上の不動産鑑定業の実務経験を有する

これらの要件を満たすコンサルタントは、実績も知識もあるといってよいでしょう。

また、実際に説明を聞く際は以下の点も確認しておくと、安心して任せられるかどうかの判断材料にすることができます。

• リスクなどのマイナス面も説明してくれる
• 相談者の話を聞いて、状況に合った提案を行う
• 現実的なシミュレーションを行う
• 建物や修繕の知識を有している

マンションには多くの住民が入居します。住民が安心して生活を送るには、適切な経営が必要不可欠です。数あるコンサルティング会社の中から、信頼できるパートナーを見つけることができるかどうかが、後々のマンション経営成功を決めると言っても過言ではありません。