前職時代（金融機関）のエピソード  

当時の支店では大口融資先（不動産）あたる会社に、年に一度の決算書を預かりに行った際、当期純利益がギリギリ黒字。

「えっ…この数字（当期純利益）だったら、減価償却費を加味（返済財源）してもCF（キャッシュフロー）はマイナスやん…自己査定がややこしいな…」

と思い、一年間の入居率はどんな感じで推移しましたかとヒアリング…

「何部屋か退去はあったけど、すぐに入居が決まったし、ほぼ満室で推移したかな  」

「えっ…じゃあ何で利益こんなに少ないんだ。。」

支店に帰って、数字をよく分析…

「修繕費が前年比でかなりアップしているな…広告宣伝費も増えてる…家賃収入も下がってるな…」

後日、融資先に訪問し問題点をヒアリングしてみたところ…

「修繕費は管理会社から請求がきたものをそのまま支払っていただけだから、高くなった原因はよく分からない。家賃収入は家賃を下げないと空室が埋まらないと言われたから…   」

当時は自己査定の対象先も多く、これ以上時間をかけていたら仕事が回らないと思い、何とかどーにかこーにかして自己査定はパスしました  ←（だいぶ、話を省いていますが(笑)）

少しエピソードが長くなりましたが、今日の本題に入ります。

賃貸経営は当然CF（キャッシュフロー）を増やしていくことが重要です  （手残りを増やす）

僕たちが賃貸経営の相談を受けた際や管理業務で重要視している分析の一つ、CF（キャッシュフロー）分析。

CPM®（米国不動産経営管理士）では、序盤にこのCF分析を叩き込まれます  

CF分析は収入と支出を細分化し、物件運営を可視化することが出来ます  

・満室賃料は適正か（市場の相場家賃との乖離はないか）

・空室損や未回収（滞納）はいくらか

・運営費はどうか（管理費、広告料、固定資産税、修繕費など）

・融資返済状況はどうか（金融機関への年間返済額）

etc…

このCF分析で物件運営を可視化することで、問題点を抽出できます  

ここで最初にお話したエピソードに戻ります。

当時（前職）の僕は、前年比で修繕費が上がっている、家賃収入が下がっていることは当然分かりました。ただ、不動産管理のプロではないですから、その修繕費のアップは一過性のもので、今回はたまたまだろう（適正だろう）。家賃の引下げも満室にするための効率の良い施策だからしょうがないと思っていました。

今考えれば、浅はかな考えですね(笑)

このオーナー（融資先）は典型的な負のスパイラルに陥っていました  

このCF分析が出来ない管理会社は当然オーナーのCFなんて把握していないですから、空室が出た際「家賃の値下げ」「広告料のUP」「有効性が低い修繕（利益率の高い）の提案」などを行ってきます。これは全てオーナーのCFを悪化させます  

これは僕の経験から思うことです  当然、全てのオーナー（融資先）がこの通りではないと思います。しかし、賃貸経営においてCFを可視化して現状を把握することは非常に重要ですし「賃貸経営を安定させる第一歩」だと思います。

営業部　佐藤